年报快评｜旭辉集团：“三高一低”战略引擎，500亿背后的增长逻辑
小Q导读：
又到了房企肩并肩手拉手发年报的时候。克而瑞地产研究照旧会在第一时间为大家奉上各热点企业的业绩即时快评。除此以外，还会有发布会纪要发布。敬请期待~么么哒~
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文／克而瑞研究中心 沈晓玲 洪圣奇(HK) 谢夏成
2015年是旭辉集团实现“弯道超车“的关键年，无论是销售突破，还是扩充土储，亦或是财务支撑，企业均取得了不错的成绩。惯行 “三高一低”的核心战略，即“高周转、高品质、高价值、低负债”，企业从中小型房企中脱颖而出，正保持着稳健的步伐向500亿迈进。
高周转：全年销售目标完成121%，年销售额增长强劲
2015年，旭辉实现合同销售302亿元，超额21%完成全年合同销售目标（人民币250亿元，下同），同比上升43%，在24家港股房企业绩年增长率排名中位列第二,仅次于恒大，远超过行业平均水平。销售面积和平均销售价按年增幅分别达19%及20%。值得注意的是，2010-2015年，企业业绩增长625%，复合增长率高达44%，一直保持强劲之势。
企业全年取得较好的业绩主要是：
一方面，企业项目布局市场较好的上海、苏州、南京等城市。据业绩公告显示，2015年1-12月，旭辉销售金额主要位于一二线城市，且93%位于长三角和环渤海经济区，长三角区域的上海、苏州、杭州是业绩贡献排名前三，环渤海的北京、天津分别占11%和7%。可见较好的区域布局为企业全年销售打下了坚实的基础。
另一方面，受益于企业不断提升的产品能力，多地项目实现高去化。14年以来，企业专门成立“旭辉产品研发中心”，推进优质全装修产品的落地，产品力大幅提升。2015年10月，旭辉全新高端品牌——“铂悦系”面世，在上海及苏州推售3个全新高端住宅项目，市场反应热烈。其中苏州•铂悦府开盘当日售罄，劲销6亿；上海•铂悦滨江首开10亿，单价破13万。除此以外，企业合肥旭辉湖山源著三次开盘均取得热销，共收金10亿；长沙旭辉国际广场每次开盘均热销，年销售10.8亿；苏州旭辉美澜城、旭辉香格里应市场强烈需求多次加推，等等。
2016年销售目标偏保守，500亿预期可达成。据业绩公告透露，旭辉16年的可售货值在上海、苏州、杭州等长三角区域合计占比过半，北京、天津、廊坊20%。并且还会新推14个楼盘，在苏州、南京新增3个高端产品——铂悦系，在产品上也比较贴合市场需求。由此，我们认为2016年365亿元销售目标，对做足准备的旭辉来说轻而易举。按照目前的市场情况和推货节奏，预期500亿的目标也指日可待。
高盈利：核心利润持续上升，股东收益同步增长27%
受益于推货策略，收益保持稳定增长。截至2015年12月31日，旭辉收入182.31亿元，按年增加13%；核心利润为22.1亿元，较上年同期增加14%，2012年-2015年期间，企业不断保持收入和利润的增长，年均增长率分别为24%和22%。这主要是受益于推货策略，据业绩发布会透露，15年企业在上半年推货少，制约去化；下半年积极推盘，较上半年多一倍，销售额占全年65%，充分把握住房价上升带来的利润空间。加上售价较高的改善型住宅得到市场认可，其销售额占总销售超过50%。
股东收益按年增长27%，适时调整股份保投资者年终收益。2015年全年每股分红从上年的0.11港元升至0.14港元，按年增长27%，派息比率为核心利润的35%。企业在下半年股市调整的时候，适时低价回购股份，提高每股净值及每股盈利。如2015年8-9月及2016年1月，在股票市场价格低的时候，以每股1.34-1.45港元共回购约1.09亿股。不得不说，企业这招既赢得了股票收益，又保证了投资者的收益，一举两得。
销售、行政成本有所上升，三费率仍合理可控。尽管盈利情况尚可，但由于企业15年新项目推广、业务扩充的需要，企业的销售成本和行政成本有所上上升。2015年企业销售费用由2014年的3.2亿元增加16%至3.7亿元，行政及其它费用也较上年增加14.7%。而融资成本由上年的3.86亿元下降至2.03亿元，平均融资成本由上年的8.3%下降至7.2%，这主要是企业一方面在上半年把握股票市场机会，完成股份配售，增加股本注资，如2015年5月完成配售价为每股2.20港元，增发6亿新股，集资约1.7亿美元；另一方面，发行境内公司债，以更低利息成本的融资取代高成本的债务，如1月获得60亿元人民币发行私募公司债额度，并于年内全部完成发售。最终，三费用率控制在5.6%，仍处于合理范围。
高价值：重金布局一线及强二线城市土地，“小股操盘”发光发热
重点布局一线及强二线城市，高质量、低风险的土地储备。2015年，旭辉以131亿元（权益总价）购入25个项目，一线及强二线城市投入占总额的92%，长三角为集团应占地价总额的67%，改善型项目占总额80%。尽管投入较大，但地块区域市场前景较好，后期开发风险不大 。仅15年，新增土储合计建筑面积为1250万平方米，应占建筑面积850万平方米，已锁定未来2年内足够的可销售货源，保证了2016和2017年销售计划的实施 。企业表示，由于2016年土地市场调整，将减少土地投资，为把握下一个买地窗口期做好准备。由此可见，15年的大幅扩张拿地是企业“控制风险，囤现金，专注收购被市场遗漏而具有价值的土地”一贯的作风表现。
合作购地，“小股操盘”输出品牌、博取高投资收益。尽管15年企业拿地态势较为凶猛，但25个项目中有17宗权益比重不足50%，个别项目股权占比不足20%，小股操盘拿地策略是其中之道。在合作对象中企业继续保持与首创、当代等企业以外，还增加了平安、香港置地等合作企业。其中，香港置地具有多年商业物业开发及运营的经验，与香港置地合作开发陆家嘴项目帮助其进入上海市场，对于企业来说，具有减小资金压力和运营风险的意义价值。而平安也不例外，平安资金丰厚，但缺乏住宅项目开发运营的经验，而企业与其合作减少了单项目资金的压力。
低负债：手持149亿现金，债务结构持续优化
2015年，旭辉在偿债能力主要有以下三个方面的提升：一是债务结构持续优化。2015年末净负债率由上年的63%降至59%，债务杠杆适中，财务风险处于可控范围内；现金短债比为5.3，短期内毫无还款压力；长短期债务比为7.57，一年内到期借款占比降低了10个百分点，至12%。二是及时调整境内外融资结构，降低融资成本。由于人民币贬值的影响，为降低融资成本，企业一方面，积极在增加境内融资，企业全年发行境内公司债60亿；另一方面，降低境外债务，以及赎回融资成本较高的非银行贷款，提前还清了境外16年-18年到期约1.97亿美元的境外债。至年末，外币贷款比率下降至44%，平均融资成本由上年的8.3%下降至7.2%。三是销售回款率超90%，手头现金充足。受益于专注发展一线及二线城市，终端用户较容易取得按揭贷款，加上项目热销，年底销售回款170.5亿元，回款率达92%。至此，年底现金结余人民币149亿元，现金流充裕。
后记：总之，2015年旭辉交给投资者一份比较满意的答卷。相信16年在国内宽松货币、去库存的政策下，并伴着企业有序的开发，良好的资金面，旭辉保持25%的业绩增长也没有太大的问题。但随着市场分化加剧，一线及强二线土地成本不断攀升，进一步扩张拿地将是企业面临最大的挑战。无论怎样，不得不说，旭辉已经实现自身的重大突破，下一个弯道超车我们拭目以待。
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